为什么有了房子就有了高潮

租房心态一瞥

之前,我们针对房地产提了几个问题,其中一个是“商品房市场发展到底怎样影响了人们的心态?”

这个问题实在太大,只能从几个角度稍微说一下。

在《为房发愁的幺蛾子》里,我虚构了一个人物“小赵”,被房东毁约后化身键盘侠的故事。其实这种事情屡见不鲜,房东在面对房客时具有天然优势,为了卖房子而毁约很常见。在《为房发愁的幺蛾子》里也提到,房主会威胁房客,如果房客要申报租金抵扣个税,房主就会涨租金,这是担心租客填报了有关信息从而引起税务机关对其出租所得税收的追缴。

归根结底,中国的租房市场还远未完善,房客很大程度上吃了缺少规则保护的亏。

就拿房租抵扣个税被房主威胁涨房租这事来说,政府部门根本不知道具体的租房情况:大多数房主出租房屋是不会去登记的,这方面的收入缴税也就无从谈起。

《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》有“对个人出租住房的,由按照5% 的征收率减按1.5% 计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3 万元的,2017 年底之前可按规定享受免征增值税政策”的规定。但如果不登记出租,那就一点都不用交税。这就等于税收优惠压根不是优惠,因为大家都能违规躲避缴税。

如果政府都无法从中收税,那么也就不要指望租赁市场里规规矩矩的人能得到什么保障了,这一点对于房东和租客都成立。

规规矩矩的租客会发现,房东可以随意涨房租,能因出售住房而毁约,还能不提供承诺的设备和服务,而你的眼泪只能往肚子里流。

规规矩矩的房东则会发现,租客租下来之后随意改造房屋,甚至由二房东私搭乱建,乱打隔间,出租违法违章房屋,以更低的租金搅乱市场。

如果政府部门连租房信息都无法掌握,又该如何推动彻底的租购同权呢?

而且去《真假难辨是刚需》下面的评论区看看就知道,这个世上多少人抱着自己的既得利益,坚决反对租购同权。

《真假难辨是刚需》里也提到了,“如果租房市场完善了,租金怕也不会像现在这么低了,毕竟现在买房的附加价值,如就近入学如果能通过租房实现,租金肯定要涨”。所以很有可能租房者也会觉得真正的租购同权损害自己的利益——光是要房主依法登记租赁情况房主就声称要涨房租了,要是真正租购同权了,怕是畸形的租售比都能给掰正常,房租也得涨到不少人难以承受。

这是很合理的推测,所以没房的人也未必想看到租售同权。

以上还没有进入正题,但也摸到了边——不大正常的租房市场也会影响商品房市场,而光是一个租房市场就有很多需要改善的地方,导致了很多人在其中会有各种趋利避害的行为。就别提目前的商品房买卖市场大环境下,大家心态会有更大的改变,并指导自己的决策。

我总结了一下,大概有这么三层:

压制消费、增大贫富差距、形成阶层分化。

压制消费

在《能花钱解决的问题,就不是大问题》里,我们提到,消费可是有不少好处,能满足人们社交、阶层展示和炫耀等需求。如果大家手里可以有更多的钱拿来消费,那么对于优质商品和服务来说是一件好事——帮助优质商品和服务的提供者脱颖而出。如果各位读者朋友觉得我们的出品足够优质,就请在文末点个好看吧。

但是,由于人们在想办法攒钱或背着贷款买房,很大一部分消费是被抑制了。

李江一(2017)在《“房奴效应”导致居民消费低迷了吗?》中,通过对中国家庭金融调查在2011年与2013年采集的数据的分析,发现如果家庭有购房的打算,那么这一购房动机本身就使家庭总消费降低了7.4%。住房动机主要挤出家庭的食品衣着、教育文化娱乐支出,而对耐用品、住房装修维修支出的影响不显著。其中,购房动机使得家庭食品衣着消费减少了5.6%,使家庭教育娱乐支出减少了37.5%。

可见买房这一要求本身能让人节衣缩食(这部分减少空间小),更能让人大幅削减教育文化娱乐上的投入,不利于人力资本的积累。也就是说,不利于人们在文化产品上消费——所以免费如本公众号,难道不应该迅速壮大吗?

关于住房动机压缩消费的原理,陈彦斌等(2011)在《高房价如何影响居民储蓄率和财产不平等》中是这么解释的:“当房价高速上涨通过投资性住房需求进一步推高房价时,年轻家庭面临两难局面:一方面,高位的房价增加了年轻家庭购房的难度;另一方面,迅速上涨的房价又使得购房刻不容缓。年轻家庭为了获得价格更低的住房,必须缩短购房准备时间,于是在高房价下不得不提高储蓄、压低消费。尽管如此,由于房价太高,年轻家庭仍然需要耗费5至10 年的储蓄,才有办法付完首付,而首付付完后,家庭仍需要偿还房贷。由此可见,年轻家庭更高的储蓄率正是反映了他们更加沉重的生活负担。”

《“房奴效应”导致居民消费低迷了吗?》也评估了贷款对消费的抑制作用,推算出偿还住房贷款挤出了15.8%的家庭总消费,且主要挤出了耐用品、住房装修维修支出。房价上涨会让住房财富效应显现,即上涨的房价让房产持有者拥有的财产总额上升,从而刺激消费。

但这种住房财富效应并不会总是正向的。对于没有住房贷款的家庭,其住房财富每提高1个百分点,消费将增加约0.08个百分点,而对于有房贷的家庭,其住房财富效应则为负。也就是说,背着贷款的房屋持有者,房价上涨也不敢放手消费。

以上都是对2015年以前的情况进行的研究。而2015年开始,全国范围内从一线城市启动了一轮房价普涨,直到2018年上半年一线城市房价又开始回落。而在这一过程中,房价对消费的挤出作用应该是加剧了。

增大贫富差距

在《哇!炒房的!》里面,我们提到过,法国经济学家托马斯·皮凯蒂在其著作《21世纪资本论》中提到了这样一个现象:1970年发达国家财富总量是国民收入的3倍左右,而到了2010年,发达国家财富总量是国民收入的5到6倍。

这种变化的主要原因是房地产价值的大幅攀升。在法国,住房财富占据一半以上的财富总量,其占GDP比例由1970年的120%升到了2010年的371%。而且在非住房财富中,商业地产也占据着可观的份额。

而类似的事情也在中国发生。陈小亮等(2014)在《城镇家庭房产持有不平等的形成原因与调整思路》中提到,2005 年房产占城镇家庭财产的比重高达67%,2012 年也达到了56%。

而在经历了2015年后的这轮房价普涨后,根据广发银行联合西南财经大学发表的《2018中国城市家庭财富健康报告》,家庭户均资产规模从2011年的97.0万元增加到2017年的150.3万元,年均复合增长率为7.6%,2017年,中国家庭总资产中,房产占比高达77.7%。

房价上涨推高了中国家庭总资产,不过,按照《城镇家庭房产持有不平等的形成原因与调整思路》的说法,“房产在不同家庭之间的分布极度不均匀,而且房产不平等程度已经超过了财产不平等程度,房产不平等对财产不平等的贡献度达到了60%左右”。

在房产不平等对财产不平等的贡献上,“2002 年中国城镇最贫穷10%家庭房产持有量平均仅为0. 5 万元,而最富裕10% 家庭的房产持有量平均则为28. 9 万元。到2012 年,中国城镇最贫穷10%家庭平均房产持有量增加到了7. 8 万元,但是最富裕10% 家庭的平均房产持有量已经跃升到了266. 3 万元。十年间,两组家庭的房产差距从28. 4 万元急剧扩大到258. 5 万元” 。

房子成了富裕家庭变相收割财富的工具,而雪上加霜的是,房子可不只是投资品,也具有几乎人人都需要的消费品属性。

于是按照《高房价如何影响居民储蓄率和财产不平等》的说法,房价炒起来了,净资产较低的家庭就更不敢买房也买不起房了,别说搭不上房价上涨财富增值的快车。在租购同权还未完全实现的今天,连住房需求的实现都成了问题。而房价上涨让早一步投资买房的净资产更高的家庭资产进一步增值,引来更多人投资买房,进一步推高房价。

古代那句“富者田连阡陌,贫者无立锥之地”,其实一直都没有变化。

形成阶层分化

如果这种财产不平等继续加剧下去,会不会形成阶层分化呢?

张海东等(2017)对2014 年11月至2015 年10 月在北京、上海、广州三地统一组织实施的“特大城市居民生活状况”调查进行研究,在《住房与城市居民的阶层认同——基于北京、上海、广州的研究》中指出,住房层面的相关影响因素确实对于居民阶层认同产生了较为直接的影响。

在控制了相关的个体特征因素后,拥有自有产权、住房面积较大、住房市值较高以及居住在别墅区或高级住宅区、物业管理较为高级的社区中的居民更倾向于认同自身属于社会的较高阶层。

这项研究发现,阶层认同偏下的居民中,拥有住房产权的比例明显低于中层认同和上层认同的居民,而租房的比例显著高于中层认同和上层认同的居民;在居住小区的类型方面,居住于商品房小区的居民中,上层认同和中层认同居民的比例显著高于普通商品房小区;而在老城区、保障性住房小区等类型中,下层认同的居民比例显著高于中层认同和上层认同。

由此可见,拥有住房产权的数量、产权质量等因素已经成了区隔阶级的一个重要标志。“三地居民在当前所居住房的产权归属、人均住房面积、拥有的住房市值、住房支出以及等级评价等方面都表现出较为明显的分层现象。另外,以住房为符号象征所产生的空间区隔性因素,如居住小区的类型以及小区物业管理费的缴纳标准等也呈现出了显著的分化”。

就像在上海,好招摇的富人搬进了汤臣一品,本地的穷人们挤在比自己奶奶年龄都大的里弄里每天倒马桶等拆迁,还有不少外地无房户只能想办法租房子住。房地产带有其消费品的一面,可以用来炫示消费者的阶层及财产状况,读过我们《能花钱解决的问题,就不是大问题》的读者,想必对此是十分熟悉了。

有趣的是,《住房与城市居民的阶层认同——基于北京、上海、广州的研究》的结论也体现了房地产作为投资品,其不断增值对人们就焦虑的缓和的一面:“住房支出占家庭收入的比重对居民的阶层认同没有产生显著的影响,这可能是由于住房支出较多的居民其住房条件较为优越,特大城市能够保值增值的住房财富减轻了住房支出比重较高所带来的焦虑感。”

毕竟,最近十年广州二手房价涨了将近三倍,城镇居民收入可才涨了1.2倍。

按照这项研究的结论,起码在北上广三个一线城市,与传统基于职业的阶层认同相区别,以住房为代表的基于财富的阶层认同正在逐步形成,中国社会的变迁可视为从“单位鄙视链”转变为“房地产鄙视链”。

而且这种阶层认同传递下去也是很容易的。吴开泽(2017)在《房改进程、生命历程与城市住房产权获得(1980-2010 年)》中提到,“80 后”获得住房产权的平均年龄为17. 65 岁,父母资助比重接近80%,在剔除父母资助购房样本后,“80 后”住房自有率从0. 81 下降为0. 46。

今天的我们,听惯了“六个钱包”的神论,怕是早就对父母资助孩子买房的事情见惯不惯了,反倒会惊讶于居然还有将近一半这么多的“80 后”当年靠自己买了房。考虑到当时广州房价刚过万,有不少“80 后”靠自己买房也算正常——90后可就没有那么容易了。

这个例子说明了,住房获得向依靠家庭经济能力转变,家庭财富差异成为年轻世代住房分化的重要因素。

牢骚太盛防肠断

如果上面的这些原因,加上租房市场的亟待完善,是网络上相当一部分人对房地产市场怨气的来源。

像租房市场的问题,很有可能引来“小赵”这样的喷子。

像“压制消费”这种原因,能够解释这一类帖子:帖主一家在一线城市年入几十万,上高杠杆供了一两套好房子,仍然感觉入不敷出。每天过得紧紧巴巴,不敢出去旅游,不敢下馆子看电影,衣服省着买,战战兢兢怕被裁员。上有老下有小,孩子也不敢少花钱,毕竟在北京一个月收费5000元的幼儿园也就是红黄蓝了。然而他们只要在网上一发帖,网友们就会指着他们喷:你们家都年入几十万了,都活不下去,那我们是不是要自杀了?

个别时候还会有某大厂这个月收入档次的技术人员突然被裁员,因为杠杆太高,压力太大跳楼自杀的事件出现,引来网友的叹息或嘲笑。

“增大贫富差距”则可以解释这样一类帖子:帖主十年前犹犹豫豫没买房,同事下狠心买了好地段的房子,结果十年来同事贷款还完还买了二套房日子过得喜滋滋,帖主看在眼里心里却备受煎熬:起点相同,本事差不多,为啥人家比咱混得好?最后不得不花更大的代价买了更偏远的房子,只能在网上一遍又一遍地抱怨“想当初……”

“形成阶层分化”覆盖了这一类帖子:有些年轻人天天开豪车,工作就是收房租,每月房租能从1日收到30日。这类帖子还有很多变种,包括且不限于《并出一个国家中心城市?》评论区那句

等著名拆迁户都市传说。

以上四种原因还可以自由排列组合,交叉互换,比如租房客的帖子里还会眼红手握多套房子的本地拆迁户,同时后悔当年自己怎么不买下某套房子。还有的则是高位接盘的人消费被抑制,心里难受,想起当年看了房却没买,不得不如今高位接盘战战兢兢。是我,是我先,明明都是我先来的,第一次下决心买了房子,还在大城市安了家,两份喜悦相互重叠,本应已经得到了梦幻一般的幸福时光,然而,为什么,会变成这样呢?

很多读者朋友觉得我们的文章很丧。其实我们很久没写类似主题了,不过再怎么难还不是得继续面对?如果你不嫌弃,点一下文末的“好看”,我们会讲一些房地产其他方面的影响——如果你真的勇敢的话。

最后放个彩蛋吧。

本文中的不少研究是来自房地产市场发育领先内地的北上广深。而在压力更大的香港,TVB节目《有楼万事足》中,有名女性参与者曾脱口而出金句“有楼有高潮”、“冇楼唔好白撞”。

去年底有报道称,这位女性在《有楼万事足》播出后,被一导演看中,邀请拍摄三级片,赚得首付,成功上了车。

本回完


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