买房还能不能赚大钱?正确认识房产财富观

编者按:本文来自微信公众号:魔都财观,(ID:moducaiguan),作者:魔都财观的观观,36氪经授权转载

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我的第一个体会是,买房要实现财富保值还是比较容易的。

房价的上涨,有许多原因。有周边资源配套改善后的土地增值,也有居民收入增长带来的新增购买力需求,但是房价上涨最大一部分原因来自于货币宽松。

我们曾经预测过,未来大城市房价还会有几倍的涨幅,并不是我们对房子本身有多大的信心,而是我们对货币供应带来的货币幻觉有信心。到那个时候,可能你吃一碗大排面也会是另一个价格。

根据任泽平的研究,过去四十年,中国广义货币供应量M2年均增速15%,1998-2017年M2增长了16倍,从各类资产价格表现看,绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输,只有少数的一二线地价房价、医疗教育等服务类产品、股票市场上的核心资产等收益率跑赢这台印钞机。

所以呢,未来那么多年,继续深耕房产,确切地说继续深耕大城市房产,是每个中产必须修炼的技能。当你不知道如何保卫自己财富的时候,去买一套房子往往不会犯大错。

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接着上面这张图继续说,很多人没意识到的是,大部分人以为的房价上涨赚钱,其实只是保值而已,这才是这件事最残酷的地方。

过去二十年货币供应增加了16倍,过去十二年货币供应增加了6倍,如果同期你的房子没有涨到同样倍数,你其实是跑输印钞机的。

大家认为的买房赚钱,本质是一种货币供应下的数字游戏。

你买房创造的财富价值,要跑过M2货币供应量增速,才能是真正的财富。

而从我有记忆以来,货币供应量增速从来没有低于过8%,也就是说你买房收益率平均下来每年不能低于8%。

这是非常困难的。这也就是为什么我会在分享课上有如下的感慨。

因为我明白,如果用普通人的方法去买房,大多也只能实现保值。

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之所以赚钱有难度,原因在于买房路上有四个大坑等着你。

1、选筹上的困难。

中国有几百个城市,但真正值得买房的只有20个左右的一二线大城市,绝大部分中小城市的房产是没有未来的。

如下是我们比较看好的城市:

而让买房这件事变得更加困难的是,越值得买的城市,限购越是严格。我们都知道北上深这些城市很棒,却买不了房子。

因为有限购措施,让这些大城市的房价在静淡市表现的不尽如人意,也给不少买房人一种错觉:不限购的小城市可能更有机会。

这反而犯了大忌讳。

被压制的大城市房产需求,一旦解除限制,爆发力往往惊人。

而习惯了放松刺激的小城市一旦走入弱周期,往往没有后手,更显得没有盼头。

2、负债的运用。

我一直说全款买房是打平货币宽松,借贷买房是掘金货币宽松。

真正能从买房里赚钱的,一定是通过负债套利的:

一轮牛市,房产增值,负债没有增加,所以财富增加了。

但是杠杆往往是一把双刃剑,很多人要么不用负债,要么就是用的太足,把自己现金流弄得十分窘迫,所以才会有那么多炒房客爆仓的故事。

好在现在全国都有限贷,从某种意义上来说,限贷限制了大家无休止地扩张,也保护了买房人的存续能力。

3、交易策略上的误区。

因为李嘉诚地段论的说法,很多人买房都偏好市中心成熟地段,并且喜欢买标杆楼盘。

这样做很容易买到高价楼盘,并且因为价格高基数和接盘侠总价购买力限制的原因,导致房子的涨幅有限。

不是说地段论是错的,而是我们要用发展的眼光来看待地段。

我们要找出的是未来的CBD,而这些地块现在可能只是刚有雏形的潜力社区而已。这样有暧昧规划的地块,在全市各个角落都有,这无形中也加大了大家选择的难度。

4、时机的掌握。

过去楼市周期三年一个轮回,现在的周期越来越像五年循环。

2009年四万亿刺激后的大牛市,直到2015年才迎来去库存的恩泽。

随着时间周期的拉长,时机选择也变得越来越重要。

我并不是说要让大家买在大涨前夜,事实上,那些抄底在大涨前夜的故事更多的是幸存者效应,恰好是运气而已。

更加务实的选择是,虽然我们不知道什么时候会大涨,但是我们还是能够回避掉楼市的阶段性顶部,尽可能买在楼市的底部,避开不必要的等待。

关键在于每个城市的二手房成交量见顶回撤和见底反弹,这基本上能够判断我们所处的牛熊周期。这个指标我用了很多年,每次都很管用。

就好比现在的上海和深圳,正处在一轮房价的底部,我们的确不知何时能迎来下一轮行情,但是从成交量来看,我们知道现在的价格已经不会再跌了,该买的可以买了。

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所以聊到这里,大家应该可以发现,要想从房产中赚到钱,必须在以上四个方面做的都不差,至少不能有原则性的大错误,这真不是一件容易的事情。

而如果要实现暴富,那要在上面四个方面都做到极致,外加不错的起步资金,再来那么一点点运气。

事实上,我觉得这么多好事不会都落在一个人身上。

所以我奉劝大家放弃不切实际的一夜暴富幻想,不如回归买房的初心:房子是用来住的,不是用来炒的。

房子依然是中国最优质的资产,但要赚快钱也变得越来越难。

就像这个国家过去所经历的那样,整个社会正在变得越来越成熟,光是想通过发现一种商业模式就想赚大钱,正在变得越来越不可能。

耍小聪明或许一时有用,但是买房子这件事从更长远来看,大家比的还是谁更专业,更匠心。

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如果说有给大家的小建议,那么应该是如下几个:

1、买房要有财富意识,但不要被财富意识所羁绊。我看过太多买房号称自住加投资的朋友,最后都被困在投资的迷雾中走不出来,买了自己不满意的房子。一定要记住让自己住的舒服永远是第一位的。那些投资梦想,等到你第二套、第三套再开始发挥想象力好了。

2、如果是买房是为了纯投资,请务必摆正心态,学会敬畏市场。要么让自己变成专家,要么接受保值就是成功的现实。坏消息是买房赚钱很难,好消息是对所有人都是一样难,大部分人都跑不赢大盘,没什么不好意思的。

3、永远不要为了投资而投资。买房往往会因为资金门槛、购买资格、时间周期等原因,不能如意成行。这个时候不要降格去勉强凑单,往往吃大套的就是这种。因为这个赛道里值得买的房子真不多,永远是你去迎合好房子,而愿意迎合你的一般是不那么好的房子。

4、相信常识,相信规律。过去那么多年,我们往往期盼着守正出奇。出奇固然好,可是守正才是根本。买房选择到最后,看的还是那些朴素的指标,人口、信贷、价格、供需,那么多年了依然没什么变化,这些才是可以用上一辈子的买房秘籍。

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最后,送给大家一句我非常喜欢的话,一起共勉:

不管前方的路有多苦,只要走的方向正确,不管多么崎岖不平,都比站在原地更接近幸福。

走下去,一定会越来越好。