房价会稳的原因被我们找到了

编者按:本文来自微信公众号:魔都财观,(ID:moducaiguan),作者:魔都财观的观观,36氪经授权转载

最近的新闻很多啊,最大的一件事应该是下面这个段子了。

说实话,双休日听到这个消息的时候,我也是挺吃惊的。

但结合之前领导对股市科创板和注册制的要求,可谓是雄心勃勃,所以换一个年富力强的证监会新主席也是可以理解的。

长期以来,股市和楼市一直是中国人最关心的两个市场。

随着对股市高频的操作,而楼市大新闻反而少了起来。

可以预计,未来几年改革突破的重点基本上就在股市了,各种创新都会去试一试。

而没有消息对楼市来说就是最大的好消息,因为这是中国唯一一个不需要概念和题材就能健康发展的市场,只要给一个稳定的局面就好。

不过在这个安静的楼市大环境下,我还是观察到了一些新变化,更加坚定了房价会稳的信心。给大家说一说。

01

第一个变化是地价稳了。大家都很关心房价涨跌,过去12年上海房价平均涨了6倍,很夸张。但如果你看地价涨幅,其实更高。所谓的房价涨,更多的是被地价拉起来的。

所以呢,在我的买房框架里,土地一直是研究重点。

买房我喜欢找空地多的地方,容易出地王,房价轮动更快。

判断未来房价趋势,我更多的会看土地拍卖的溢价率。就是土拍的时候,房企加价的程度,这直接反映了土地市场的热情。

我观察到的情况是,2018年土拍市场基本稳定下来了。以下是来自于易居研究院的一张图,是一二线40个城市土地溢价率。大家可以看到,土地溢价率已经到达了几年内的低点。

再来看诸葛找房整理出来的各大城市土地溢价率,大部分城市的溢价率都不高。

更低的土地溢价率,意味着房企不那么高看市场一眼,也暗示着今年、明年上市的新房定价都不会太高。

开发商可以用合理的定价就能赚到钱,没必要非要开高价自找麻烦,毕竟还有限价在。

02

稳定的地价+静淡的房市基本锁定了房价的上限,但是大家也别指望房价会怎么跌。

因为土地价格也在夯实新房的成本,锁定房价的下限。

虽然土地溢价率不高,但是土地起拍价一点也不手软。

我观察到的情况是,目前土地的起拍价大多是按照周边二手房打6折来设定的,算上建安成本,房企造好房子,按照周边二手房1.1倍的定价还是能赚到钱的,但是因为土地成本已经占到了房价的60%,房价也不可能再低了。

给大家看一个案例。

上海大虹桥徐泾板块去年7月新拍的两块地,就在徐盈路地铁站旁,两块地的成交楼板价在3.3万左右。周边新房万科天空之城定价5.8万,二手次新的仁恒西郊花园定价在6.2万,二手次新的锦绣逸庭定价5万左右。

虽然新拍出两块地的溢价率是0,土地市场静淡到极点,但因为土地高成本的限制,加上飞涨的人工和材料,未来新房上市,房价成本就接近5.5万,要保证一定的利润,几乎就没有什么降价空间。

这意味着,不知不觉中,大虹桥的新房基本已经站稳了5到6万这个价格区间。这个房价是2014年的2倍。

我不得不佩服地方政府的高明,土拍价格的精确设定,既给房企留足一定的利润空间,也保证了地价稳定,保证国有资产不流失。

另一方面,在目前这个较高土地价格上的大量土拍落地,说明了至少房企这个楼市里的大玩家,已经承认了这一轮牛市快速翻倍的房价。

可以预见的是,一两年内陆续上市的新房项目,会用牛市后的新定价夯实当前房价,带着买房人逐渐适应,在新高的价格平台上继续博弈。

03

另一个变化是刚需在悄悄入市。

我们长期观察各大城市二手房成交量。

从目前我们发现的的情况来看,深圳、上海、合肥这些上一轮牛市率先调整的城市,二手房成交量已经放大。量在价先,成交量放大意味着有买房人在加快入市。

以上海为例,2018年上海二手房成交量大多在1.2万套左右,最差的时候在1万套左右。那个时候中介都活不下去了,彻底的静淡市。

但在2018年最后一个季度,特别是12月的时候,二手房成交量已经回暖到1.55万套。虽然离牛市起点的2万套还差不少,但这已经是一个较为明显的底部信号,有人已经在抄底了。

不光是数据,从我人肉的感受也是这样的。

我每周五在上海有1次线下茶话会,每月有1次线下课程。时间长了我发现这两个线下活动的粉丝画像还是差很多的。

茶话会时间短,只有3个小时,来的大多是刚需的新手,他们不需要那么多选筹、信贷技术,只要你告诉他能不能买,买哪里就行了,反正也就买一套自住。

而线下课程的学员则是一群野心勃勃的进取买房人,更偏向于投资,什么都想知道。2天的课程时间也保证了我们可以事无巨细地把买房各种打法说透。

但是大半年下来,我发现一个有趣的现象。

懵懂的自住客,不少已经买好了房。而精通楼市的老司机,压根没啥动静。

这代表了市场的一种心态:

只有房产静淡市,才会告诉我们什么才是真正重要的东西。

房子说到底还是用来住的。每一次低迷,都是由自住的买房人,敲击出底部,然后带动观望人群。

04

除了楼市基本面在改善,更大的利好是资金面的确也在宽裕。

央行最近有一连串让人眼花缭乱的骚操作,比如定向中期借贷便利、永续债、央行票据互换工具等等。

虽然都是很专业的金融术语,吃瓜群众大多表示看不懂,不过在一群专家的解读下,大家都有了一阵莫名的兴奋:看样子是要干一番动静出来。

的确没错。

央行那么多玩法,无非都在做一个事情,给银行注入资金,让他们可以放出更多贷款来驰援经济。

这么大的动作,是有背景原因的。如果平时有留心下金融市场的话,就会发现,我们目前的货币增速(M2)已经创了几十年来的历史最低,只有8%,金融紧缩已经拖累经济下行。

不知不觉中,我们不光是站在一个楼市房价的阶段性底部,也是站在一个货币增速的历史性底部。

接下来,货币增速会逐渐加快,达到托底市场的目标。

与买房人相关的是,按揭利率在今年会下行。

其实最近很多地方的按揭利率已经下行,在上海首房首贷拿到9折按揭利率是比较容易的,其他地方也都传来按揭利率打折的消息。

而且因为经济下行,我之前文章《 大爆料!揭秘楼市运行的底层逻辑》有预计今年会有宽松动作,可能有多次降准,一次降息。

随着货币宽松,按揭利率下行依然是大趋势。而在历史上,按揭利率下行的2012年和2015年,房价表现都很不错。

所以今年应该也不会例外,虽然调控依然严格,但只要按揭利率宽松,房价筑底是没啥问题的。

05

好了,说到这里,大家应该都明白了,我对市场的判断就是今年就是企稳年,大部分城市会有调整,但不会大跌。

如果要给建议的话,有这么一些需要注意的地方:

1、上海这些率先调整的城市,房价会先筑底。未来一段时间是底价成交,热点板块还可能会有一成的涨幅。等到上海企稳后,后上涨的二线城市,比如南京、杭州、重庆等,才会逐渐稳定下来,大概要半年到一年的时间。

2、这种不大涨、不大跌的时候,难得的安静年份,是抄底解决自住问题的最好时机。不要怕买高,反正是自住耐得住性子。时间就是一把杀猪刀,再高的高岗也会被时间削平。

不过反过来说,如果在当前这样房价调整之后的情况下,当你奋力拼搏仍无法在某个城市立足,那或许应证明你不适合这里或这里不适合你,最好的选择是转身,追寻产业发展的脚步和政策的方向,转战下一个热点。比如在三到五年内,依然看不到买房留下来的希望(离首付越来越近),那就赶紧离开吧,寻找略低一级的城市,依靠城市能级的提升,说不定还能逆袭。至于你所在的城市,会有其他人来填空的。

3、注重房价涨幅和收益的朋友,我们一直都在说要买在大涨前夜。但其实这种操作很难的。我看到的成功者,往往都是在混沌之中抄底长持,我从没见过在楼市里能做到低吸高抛的波段。

所以我鼓励大家提前行动,但请控制好负债月供和利息成本。很多人问我,负债月供到多少比较好。这个因人而异,反正到你安心到3年内房价不涨也不慌的程度就行了。

最后是一个房圈朋友对我说的话,感觉很受用,分享给大家。

好的买房人是不会躺着等房子涨价的,就像骑车是靠踩而不是靠下坡一样。